Kommalpha-Analyse der Immobilienspezialfonds:

Starkes Wachstum, hohe Cashflows und eine Überraschung

von Pascal Bazzazi, Berlin, 6. April 2021

Pensionseinrichtungen aller Art sind eine, wenn nicht die dynamischste institutionelle Investorengruppe in Deutschland, das gilt nicht zuletzt für das Engagement in Spezialfonds. Doch in einem Segment gab es 2020 eine antizyklische Entwicklung. Zur Ursachenforschung muss man genau hingucken. Ein Virus dürfte jedenfalls keine Rolle gespielt haben.

 

 

Im März hatte LEITERbAV auf einer Basis einer Studie der Kommalpha AG berichtet, dass im deutschen Spezialfondswesen EbAV & Co die dynamischsten Treiber der Entwicklung sind.

 

Nun haben die Hannoveraner erneut eine Studie vorgelegt, diesmal explizit mit Blick auf die Bestands- und Transaktionsdaten von Immobilienspezialfonds der vergangenen zehn Jahre. Dabei werden insb. die Cashflows der wesentlichen Investorengruppen sowie die Entwicklung der Zusammensetzung von Immobilienspezialfonds betrachtet.

 

Kurzfazit:

 

  • Überproportionales Wachstum des Marktes der Immobilienspezialfonds im Vergleich zum gesamten Spezialfondsmarkt.

  • Insgesamt positiver Trend bei den Cashflows.

  • Konstante Fremdkapitalquote sowie starker Home Bias hinsichtlich der Zusammensetzung des Immobilienspezialfondsvermögens.

 

Aber: Bei der größten Anteilsinhabergruppe der Immobilienspezialfonds ist das Nettomittelaufkommen in Immobilienspezialfonds im Jahr 2020 regelrecht eingebrochen: bei den Altersvorsorgeeinrichtungen.

 

Altersvorsorger im Sinn dieser Untersuchung sind berufsständische Versorgungswerke, Pensionskassen und –fonds, U-Kassen sowie ausgelagerte Pensionsverpflichtungen in CTAs.

 

Überproportionales Wachstum – EbAV bleiben vorn

 

Clemens Schuerhoff, Kommalpha.

Immobilienspezialfonds sind in der vergangenen Dekade deutlich überproportional gegenüber dem Markt gewachsen. Das Fondsvermögen lag Ende 2010 bei 30 Mrd. Euro und stieg seither um 104 Mrd. auf 134 Mrd. Euro. Damit hat sich das Segment in diesem Zeitraum mehr als vervierfacht, bei gleichzeitigem Ausbau des Marktanteils von 4 auf 7% am gesamten Spezialfondsvolumen. All das überrascht angesichts der Geldmengenpolitik der Notenbanken weltweit zunächst wohl nicht sonderlich.

 

Ebenfalls zu erwarten: Altersvorsorger bleiben in dem Segment mit 39 Mrd. Euro weiter die größte Anteilsinhabergruppe vor Versicherungen, die es auf 38 Mrd. Euro bringen. Für Kreditinstitute administrierte Immobilienspezialfonds vereinen laut Studie Ende 2020 ein Fondsvermögen von 22 Mrd. Euro auf sich, was Rang drei bedeutet.

 

Hohe Cashflows und – kein Corona-Effekt

 

Bei Immobilienspezialfonds weisen Nettomittelaufkommen wie Mittelzuflüsse (das „frische Geld“) in der vergangenen Dekade einen positiven Trend auf, mit Ausnahme von 2018. Hier waren 2017 und 2019 mit ca. je 12,5 Mrd. Euro die Rekordjahre, gefolgt von 2018 und 2020 mit 10,5 Mrd. Euro. Ein negativer Corona-Effekt im Jahr 2020 ist also nicht feststellbar.

 

Der Anteil des Nettomittelaufkommens von Immobilienspezialfonds am gesamten Spezialfondsaufkommen liegt seit drei Jahren klar über 10%, halten die Autoren fest.

 

Der Einbruch bei EbAV & Co

 

Wie erwähnt ist das Nettomittelaufkommen bei den Pensionseinrichtungen im Jahr 2020 stark eingebrochen. Lediglich 856 Mio. Euro netto wurden 2020 bei Immobilienspezialfonds notiert, was nach den Vorjahren und insbesondere dem Rekordjahr 2017 mit 3,9 Mrd. Euro Nettomittelaufkommen bemerkenswert ist.

 

Die Mittelzuflüsse sind 2020 ebenfalls etwas verhaltener als im Rekordjahr 2019, als von Pensionseinrichtungen 8,1 Mrd. an frischer Liquidität in Immobilienspezialfonds zugeführt wurden.

 

Die Differenz zwischen Nettomittelaufkommen und Mittelzuflüssen hat bei Pensionseinrichtungen seit 2015 ohnehin stetig zugenommen, was auf eine steigende Dynamik des Anteilscheingeschäfts schließen lässt. Die Ursachen für die 2020er-Entwicklung sind nicht ganz leicht feststellbar. „Es werden zunehmend mehr Immobilienspezialfonds gedreht und steigende Beträge an Liquidität entzogen, was aber unseres Erachtens nicht im Zusammenhang mit Corona steht, sondern im hohen Liquiditätsbedürfnis von Pensionsinvestoren im Rahmen von Reallokationen und bilanziellen Erfordernissen begründet ist,“ lautet die Einschätzung von Clemens Schuerhoff, Vorstand der Kommalpha AG.

 

Die Abbildung zeigt die monatlichen Nettomittelaufkommen und Mittelzuflüsse:

 

Quelle: Kommalpha. Grafik zur Volldarstellung anklicken.

 

So gab es einzelne Monate, in denen signifikant negatives Nettomittelaufkommen zu verzeichnen ist. Insofern ist stark davon auszugehen, dass es mandatsspezifische Effekte weniger großer Pensionsinvestoren sind, die dies Ergebnis prägen, schlussfolgern die Autoren.

 

Die Einzelmonatsbetrachtung bringt außerdem zutage, wie früh bei Altersvorsorgern rege und hohe Cashflows in Immobilienspezialfonds stattfanden. Mit Beginn 2015 ist eine deutliche Zunahme sichtbar, sichtlich früher als die Versicherer als zweite große Anteilsinhabergruppe.

 

Konstante Fremdkapitalquote und Home Bias

 

Die Kommalpha-Studie eröffnet auf 80 Seiten zahlreiche weitere technische Details zu dem Segment der Immobilienspezialfonds:

 

So haben sich hinsichtlich der Komponenten dieser Fonds die Verbindlichkeiten von 12,1 Mrd. per Ende 2010 auf heute 41,6 Mrd. Euro erhöht. Dabei handelt es sich im Vergleich zum Vermögen um eine moderate Entwicklung, da sich die Verbindlichkeiten mit einem Faktor von 3,4 deutlich geringer vervielfacht haben als das Vermögen in Immobilienspezialfonds insgesamt. Werden bebaute Grundstücke und aufgenommene Kredite als wesentliche Teilgröße von Verbindlichkeiten ins Verhältnis gesetzt, so ergibt sich eine Fremdkapitalquote von 30%. Diese Größe ist über den Betrachtungszeitraum von zehn Jahren relativ konstant.

 

Bei bebauten Grundstücken als größte Komponente des Vermögens in Immobilienspezialfonds wird innerhalb des Betrachtungszeitraums von zehn Jahren der ausgeprägte Home Bias deutlich. Von dem 100 Mrd. Euro Bestand an bebauten Grundstücken per Ende 2020 befinden sich mit 87 Mrd. Euro 87% auf deutschem Boden.

 

Das Ergebnisdokument der Studie stellt die genannten Sachverhalte sowie viele weitere Auswertungsebenen detailliert dar und findet sich hier.

 



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