2018 wurde in Deutschland viel Kapital in Gewerbeimmobilien investiert. Doch Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien der Top-Standorte haben auch einen neuen Tiefstand der Nettoanfangsrendite erreicht. Investoren, die rentablere Immobilienalternativen wünschen, müssen mehr ins Risiko gehen, berichtet Ulrich Lohrer.
Über 60 Milliarden Euro wurden 2018 in deutsche Gewerbeimmobilien für Büro-, Einzelhandel- und Hotel-Nutzung investiert. Weitere 16 Milliarden wurden in gewerbliche Wohnimmobilien angelegt.
Die beliebteste Asset-Klasse sind hier nach wie vor Büroobjekte. Auf sie entfallen laut dem Immobiliendienstleister JLL 29 Milliarden Euro, rund 37 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. 1)
Versorgungswerke: bis zu einem Viertel in Immobilien
Seit 2011 haben viele institutionelle Investoren ihre Immobilienquoten spürbar erhöht. Nach einer Studie von Manfred Mönch von der Gesellschaft für Analyse und Consulting (GAC) in Wolfratshausen verfügten nach Stand 2017 vor allem die Versorgungswerke (15 Prozent), aber auch Stiftungen, Kirchen, kommunale Zusatzversorgungskassen (12 Prozent) und betriebliche Pensionskassen (9 Prozent) Immobilienquoten von über oder knapp zehn Prozent. 2)
„Unter den Versorgungswerken hat fast jedes dritte der untersuchten Werke bereits eine Immobilienquote von mindestens 20 Prozent, einige stoßen bereits an die regulatorische Grenze von 25 Prozent“, so GAC-Geschäftsführer Mönch.
Der Immobilienanteil der institutionellen Investoren mit dem größten Anlagevermögen, der deutschen Lebensversicherer, ist dagegen mit rund vier Prozent deutlich geringer, wurde aber seit 2011 zumindest etwas erhöht. Dabei liegt der Schwerpunkt bei den meisten institutionellen Investoren bei indirekten Immobilienanlagen, etwa in Form von Spezialfonds.
Viel Geld aus dem Ausland
Deutsche Investoren standen beim Immobilienerwerb aber auch 2017 im starken Wettbewerb mit ausländischen Anlegern. „Die klassischen Kapitalherkunftsländer USA und Großbritannien stehen nach wie vor an der Spitze, aber die Investoren aus anderen europäischen Ländern sowie aus Asien haben ihre Aktivitäten im Vergleich zu den letzten Jahren ausgebaut“, so Helge Scheunemann, Leiter der Researchabteilung von JLL.
Den größten Immobilien-Deal in Deutschland wickelten Ausländer unter sich ab: Die österreichische Signa Prime Selection erwarb für knapp zwei Milliarden Euro 59 Kaufhof-Immobilien von dem kanadischen Handelsunternehmen Hudson’s Bay Company. Am häufigsten wurden jedoch deutsche Büroimmobilien der Projektentwickler von institutionellen Vermögensverwaltern erworben.
Rendite auf dem Rückzug …
Die Investorengelder fließen in Immobilien, obwohl die Nettoanfangsrenditen auch 2018 weiter gesunken sind. Büroimmobilien wiesen laut JLL zum Jahresanfang 2019 über alle sieben Hochburgen eine gemittelte Spitzenrendite von 3,1 Prozent auf. Im Vergleich zu der gemittelten Spitzenrendite zwölf Monate zuvor entspricht dies einen Rückgang um 16 Basispunkte.
Colliers International ermittelte die geringsten Renditen für Büroimmobilien in der Stadt München mit 3,1 Prozent. Mit jeweils zehn Basispunkten Abstand folgen Berlin (3,1 Prozent), Hamburg (3,2 Prozent), Frankfurt (3,3 Prozent), Stuttgart (3,4 Prozent), Düsseldorf (3,5 Prozent) sowie Köln (3,75 Prozent). 3)
Büros in den B-Standorten weisen laut einer Auswertung von Catella im Schnitt eine deutlich höhere Spitzenrendite von 5,3 Prozent auf. Städte wie Hannover, Bonn und Karlsruhe, aber auch Duisburg und Dortmund, haben demzufolge ein interessantes Risiko-Rendite-Verhältnis. 4)
… besonders bei Logistikimmobilien
Die noch immer stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung nach unten ist allerdings bei Logistikimmobilien zu beobachten. Der weiter prosperierende Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten zieht ausländische Investoren in diese Asset-Klasse.
Am Ende des Jahres 2018 liegt die Spitzenrendite bei 4,1 Prozent und damit 60 Basispunkte niedriger als noch Ende 2017. Dies entspricht in etwa der Spitzenrendite von Shopping Centern, die aufgrund der zunehmenden Bedeutung des Onlinehandels in der Gunst der Anleger verloren und deshalb als einzige Nutzungsart unter den Immobilien einen leichten Anstieg der Spitzenrendite verzeichneten.
Schwierige Wohninvestments
Anlässlich des anhaltenden Rückgangs der Spitzenrendite von Büroimmobilien wird unter den Investoren zunehmend die Investition in riskanteren Immobilienanlagen mit höheren Renditen erwogen. Diesem Bedürfnis kommt Die 5 % Studie des Marktforschungsunternehmens bulwiengesa entgegen. 5)
„Die Ergebnisse sind nicht nach Nutzungsarten oder Geografie gegliedert, sondern nach Rendite“, erläutert Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt am Main der bulwiengesa AG. Gemessen nach der Methode des internen Zinsfußes (IRR) schlagen lediglich Unternehmensimmobilien – also Lagerimmobilien, Gewerbeparks und Produktionsimmobilien – noch die Fünf-Prozent-Grenze. Bei Gewerbeparks und Produktionsimmobilien wird diese auch im Core-Bereich mit 5,2 Prozent beziehungsweise 5,6 Prozent überschritten. Investoren sollten hierbei aber das besondere Risikoprofil dieser Asset-Klassen berücksichtigen. Insbesondere im Punkt Drittverwendbarkeit und Managementaufwand sowie in der Liquidität können erhebliche Unterschiede zu den klassischen Asset-Klassen bestehen, so die bulwiengesa-Studie weiter.
Wem dieses Risiko deshalb zu hoch ist, aber dennoch eine höhere Rendite als mit den üblichen Core-Objekten – Büroimmobilien in 1a-Lagen der Top-Standorte – anstrebt, für den kommen möglicherweise die der Studie zufolge gegenüber dem Onlinehandel weniger als die Shoppingcenter anfälligen Fachmärkte (rund 3,8 Prozent) oder Hotelimmobilien (3,4 Prozent) in Frage.
Kaum lukrativ sind mittlerweile offenbar Wohninvestments in den deutschen Großstädten. In den A-Märkten lag die erzielbare IRR für Core-Immobilien Mitte 2018 laut Studie im Bereich von 1,9 Prozent bis 2,6 Prozent und deckte damit kaum mehr das Anlageziel des Werterhalts nach Inflation ab. Das Renditeniveau von Wohnimmobilien in B-Standorte sank 2018 im Durchschnitt unter drei Prozent und erreichte eine Spanne von 2,8 Prozent bis 3,3 Prozent.
Fazit: Die Anlageoption und damit die Renditemöglichkeiten sind und bleiben für viele institutionelle Investoren – die sich auf A- und B-Standorte konzentrieren – übersichtlich.
Fußnoten:
1) JLL: Investmentmarktüberblick Deutschland Stand 4. Quartal 2018
2) GAC: Immobilieninvestments institutioneller Investoren
3) Colliers International: Absolutes Rekordjahr
4) Catella: Investmentstandorte Deutschland 2018: Büro-Mieten und Renditen
5) bulwiengesa: Die 5 % Studie
