Immobilieninvestitionen können über verschiedene Marktzyklen hinweg eine bessere Wertentwicklung als andere Anlageklassen erreichen, die Diversifizierung von Mischportfolios steigern und mit ihren meist durchwegs stabilen regelmäßigen Erträgen eine attraktive Alternative zu traditionellen Zinsinstrumenten bieten. Immer öfter gibt es jetzt Investmentlösungen, die die globalen Immobilienmärkte in den Blick nehmen, erläutert Thomas Adler.
Bis vor nicht allzu langer Zeit legten Immobilieninvestoren vor allem in ihren jeweiligen Heimatmärkten an. Auf der Suche nach neuen Renditequellen in einem Umfeld nach wie vor niedriger Zinsen blicken jetzt viele von ihnen über den eigenen Tellerrand hinaus und engagieren sich rund um den Globus (Abb. 1).
Die Bewertung des globalen Immobilienmarktes und der verschiedenen Anlagelösungen können Investoren jedoch vor große Herausforderungen stellen. Auch Wechselkurseffekte und unterschiedliche Steuergesetze können Probleme bereiten. Aber am Ende überwiegen unserer Meinung nach die Chancen – und die ergeben sich vor allem durch die große Vielfalt.
Abb. 1:
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Für ein Engagement in Global Real Estate steht Interessenten eine große Bandbreite von Zugangswegen offen. In Frage kommen Eigen- oder Fremdkapitalpositionen, börsennotierte oder nicht-börsennotierte Instrumente. Bereits seit vielen Jahren können Investoren an den weltweiten Börsen in börsennotierte Immobiliengesellschaften investieren, relativ neu ist dagegen der Zugang zu globalen Immobiliendirektanlagen über eigens dafür aufgelegte Fonds. Das breitere Angebot an verfügbaren Anlageinstrumenten, insb. die Allokation globaler Direktimmobilien bietet Investoren heute noch mehr Möglichkeiten.
Je nachdem, welche Anlageziele sie verfolgen und wie risikotolerant sie sind, können Investoren zwischen unterschiedlichen Immobilienstrategien mit verschiedenen Risiko-Rendite-Profilen wählen. Optionen sind Core-, Core-Plus-, Value-Add- und opportunistische Ansätze.
Während Core-Immobilien stabile Objekte sind, die normalerweise verlässliche Einkommensströme generieren und hohe Vermietungsquoten aufweisen, stellen opportunistische Strategien den risikoreichsten Immobilienansatz dar. Hier versuchen Anleger, zusätzliche Renditen zu erzielen, indem sie in Objekte mit strukturellen oder finanziellen Defiziten investieren.
Vorteile kommen unterschiedlich zur Geltung
Interessanterweise ist die Performance von börsennotierten und nicht-börsennotierten Immobilienanlagen ähnlich, aber beide Varianten bringen unterschiedliche Qualitäten in ein Portfolio ein:
Direktimmobilien sind weniger volatil, börsennotierte Immobilienwerte bieten eine höhere Liquidität. Nach Angaben des Datenanbieters Real Capital Analytics findet die Mehrheit aller gewerblichen Immobilientransaktionen in gut 30 transparenten und hochtransparenten Märkten statt (Abb. 2).1
Es verwundert daher nicht, dass sich viele internationale Investoren vermehrt im Ausland nach interessanten Immobilienanlagen umsehen und das Transaktionsvolumen dadurch weltweit steigt: Zwischen 131 und 761 Mrd. US-Dollar sollen es Real Capital Analytics zufolge seit 2010 in jedem Quartal gewesen sein (Abb. 3). Allein 2021 stieg das weltweite Transaktionsvolumen um 34,9 Prozent auf zwei Billionen US-Dollar.2
Abb. 2 und Abb. 3.:
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Neben ihrer Liquidität und Markttiefe überzeugt die Anlageklasse Global Real Estate durch ihre Diversifikationseigenschaften. Gerade in einem Mischportfolio sind die Erträge aus börsennotierten Immobilienwerten und Direktanlagen attraktiv. In den Jahren 2001 bis 2020 stammten 43 Prozent der Gesamtrendite globaler Aktien aus Dividenden, 57 Prozent aus dem Kapitalwachstum. Diese 57 Prozent waren für 97 Prozent der Volatilität der Gesamtrendite von Aktien verantwortlich (Abb. 4).
Bei globalen Immobilien war der Anteil der Erträge an der Gesamtrendite deutlich höher: 54% bei börsennotierten Immobilien, 81% bei nicht-börsennotierten. Aber die regelmäßigen Erträge waren nur in geringem Maße für die Volatilität der Rendite verantwortlich (Abb. 4).3,4
Abb. 4:
Grafik zur Volldarstellung anklicken. Die frühere Wertentwicklung lässt nicht auf zukünftige Renditen schließen.
Hinzu kommt, dass Immobilien im Wesentlichen durch lokale demografische und wirtschaftliche Trends bestimmt werden. Im Rahmen von Global Real Estate reduzieren die nicht gleichlaufenden globalen Konjunkturzyklen die Korrelation von Immobilienrenditen, so dass Investoren mit Anlagen jenseits des eigenen Heimatmarktes eine deutlich bessere Portfoliodiversifikation erzielen und die Volatilität ihres Portfolios zusätzlich mindern können.
Eine globale Immobilienallokation hat nicht nur den Vorteil einer größeren Diversifikation über mehrere Länder; die Ausweitung des Immobilienengagements über den Heimatmarkt hinaus kann zudem zu stabileren Renditen führen.
Und noch ein Aspekt ist in diesen Wochen und Monaten nicht zu unterschätzen: die Inflation. Während Aktien und Anleihen in der Regel eine negative Korrelation mit der Inflation aufweisen und unter einer zunehmenden Teuerung leiden, ist es – sowohl bei Immobilien-Direktinvestitionen als auch bei börsennotierten Immobilienwerten – umgekehrt: Sie sind leicht positiv mit der Inflation korreliert – und bieten daher einen gewissen Inflationsschutz.
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Der Autor ist Team Head Pensions & Treasury bei Invesco.
Von ihm und anderen Autoren der Invesco erschienen zwischenzeitlich bereits auf LEITERbAV:
Schwellenländer ja.
Klumpenrisiken nein.
von Albrecht Bassewitz, 17. April 2024
Real Estate Debt?
Wenn, dann jetzt!
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Immobilien zwischen steigenden Zinsen und attraktiven Bewertungen.
Jedoch: Nutzen ...
von Kevin Grundy, 30. November 2023
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3 x Private Credit mit …
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von Thomas Adler, 19. April 2023
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Global Real Estate:
Investoren profitieren von Vielfalt, Liquidität und Diversifizierung
von Thomas Adler, 15. September 2022
‚Alternatives‘ als Baustein für zukunftsorientierte Portfolios
von Thomas Adler, 29. Juni 2022
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Das richtige Erfolgsrezept bei niedrigen Zinsen und hoher Inflation?
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Direct Lending und ESG:
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Sinnvolle Ergänzung zur Diversifikation:
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von Alexander Atobrhan, 27. Mai 2021
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von Robert Stolfo, 30. März 2021
Stabilität und Wachstum
mit europäischen Wohnimmobilien
von Christian Eder, 25. November 2020
Am Wachstumspotenzial der Emerging Markets partizipieren
Von Kilian Niemarkt, 15. Juli 2020
Pensions & Assets:
Risiken richtig managen – in der Krise wichtiger denn je
Von Martin Kolrep, Erhard Radatz und Alexander Atobrhan, in der Tactical Advantage Vol 4, Juni 2020.
Kontakt:
Alexander Atobrhan
Senior Sales Manager
Treasury & Pensions
Invesco Asset Management Deutschland GmbH
An der Welle 5
60322 Frankfurt
phone: +49 69 29807 235
mobile: +49 151 721 140 05
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Fußnoten
1) Schätzung des „transparenten Universums“ anhand des JLL Transparency Index, Ausgabe 2021. Der JLL Index kombiniert die Ergebnisse von Kriterien wie Investmentperformance, Marktfundamentaldaten, börsennotierten Vehikeln, regulatorischen/rechtlichen Rahmenbedingungen und Transaktionsprozessen im Jahr 2020. Für diese Analyse umfasst das transparente Universum 33 Länder, die von JLL als „hochtransparent“ oder „transparent“ eingestuft wurden. Zu den hochtransparenten Ländern gehören Australien, Kanada, Frankreich, Deutschland, Irland, Niederlande, Neuseeland, Schweden, Großbritannien und die USA. Transparente Länder sind Österreich, Belgien, China, Tschechische Republik, Dänemark, Finnland, Hongkong, Ungarn, Italien, Japan, Luxemburg, Malaysia, Norwegen, Polen, Portugal, Singapur, Slowakei, Südafrika, Südkorea, Spanien, Schweiz, Taiwan und Thailand. Die Transaktionsdaten basieren auf dem Durchschnitt der für den Zeitraum 2019-2021 an Real Capital Analytics berichteten Daten, Stand: Januar 2022.
2) Quelle: Real Capital Analytics, Stand: März 2022.
3) Quelle: Invesco Real Estate auf Basis von Daten von MSCI, Bloomberg L.P. und Macrobond, Stand Mai 2021.
4) Bei den Anteilen an der Gesamtrendite handelt es sich um Näherungswerte, die residuale Effekte ausschließen. Sowohl die Renditen als auch die Standardabweichungen basieren auf einer 20-jährigen Zeitreihe (2001-2020) jährlicher Rendite- und Kapitalwachstumsdaten oder der längsten verfügbaren historischen Zeitreihe. Die Wertentwicklung globaler Aktien wird auf Basis des MSCI World Index berechnet. Die Wertentwicklung globaler Anleihen wird auf Basis des Bloomberg L.P. Global Aggregate Index berechnet. Die Wertentwicklung globaler börsennotierter Immobilienwerte wird auf Basis des FTSE EPRA/NAREIT Global Developed Index berechnet. Die Wertentwicklung globaler Direktimmobilien wird auf Basis des MSCI Global Property Index berechnet.
Wesentliche Risiken
Der Wert einer Anlage und die Erträge hieraus können sowohl steigen als auch fallen und es ist möglich, dass Anleger den ursprünglich angelegten Betrag nicht zurückerhalten.
Immobilien und Grundstücke können unter Umständen nicht zu jeder Zeit veräußert werden, sodass Investoren nicht zu jeder Zeit ihre Anteile verkaufen können. Der Wert von Immobilien und Grundstücken obliegt grundsätzlich der Ansicht des Schätzers und wird möglicherweise nicht erreicht.
Wichtige Informationen
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Über Invesco
Die Invesco Asset Management Deutschland GmbH gehört zur Invesco Ltd., einer der weltweit größten unabhängigen Vermögensverwaltungsgesellschaften mit einem verwalteten Vermögen in Höhe von 1.449 Milliarden US-Dollar (Stand: 31. Juli 2022).
Stand der Daten: April 2022, sofern nicht anders angegeben.
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EMEA 2390544/2022
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