Hotelinvestments haben sich unter institutionellen Investoren als relevante Anlageklasse etabliert. 2017 wurden in Deutschland knapp 4,2 Milliarden neu in Hotels angelegt. Es gibt gute Gründe für das gesteigerte Interesse und vermehrt Investmentmöglichkeiten. Für LEITERbAV berichtet Ulrich Lohrer.
Die Zahlen sind unmissverständlich: Hatte das Transaktionsvolumen in deutsche Hotels vor 2012 selten die Milliarden-Grenze überschritten, so wird seit 2015 jedes Jahr die vier-Milliarden-Euro-Marke überschritten.
Einen bedeutenden Anteil nehmen institutionelle Investoren aus dem Kreis der bAV ein. Unter den Direktanlagen in Hotels 2017 lag der Anteil der Pensionskassen bei knapp sechs Prozent. Viel häufiger investieren Pensionskassen, Versicherer und Versorgungswerke jedoch indirekt über Spezialfonds. Diese waren im vergangenen Jahr mit 28,7 Prozent die größte Käufergruppe von Hotels.
Beliebt bei ausländischen Investoren
Der Wert investmentrelevanter Hotels in Deutschland lag laut einer Marktwertanalyse von Union Investment und Bulwiengesa 2017 bei 52,6 Milliarden Euro. Damit hat sich das Hotelmarktvolumen in Deutschland in den letzten zehn Jahren verdoppelt. 2017 wurden mit rund vier Milliarden Euro Transaktionsvolumen rund acht Prozent des Marktvolumens gehandelt. Deutsche Hotels, die etwa zu 50 Prozent von ausländischen Investoren erworben werden, sind damit eine überdurchschnittlich gehandelte Anlageklasse.
Ständig steigend ausgelastet
In vielen Regionen weisen Hotels seit Jahren – in Deutschland seit 2009 – jedes Jahr steigende Auslastungen und Zimmerpreise auf. Ein Grund, weshalb Hotels unter Investoren begehrt sind, sieht Invesco Real Estate in dem White Paper „Europäische Hotelimmobilien – Bereit für den Check-In“ in dem guten Risiko-Rendite-Verhältnis.
„Trotz einer potenziell stabileren Investmentperformance werden Hotelimmobilien seit 2010 zu höheren Renditen gehandelt als Büro- oder Einzelhandelsimmobilien vergleichbarer Qualität“, sagt Rober Stolfo, Managing Director – Client Portfolio Management, Invesco Real Estate (IRE).
Quelle: Union Investment und Bulwiengesa Mai 2018. Grafik zur Volldarstellung anklicken.
Daten von MSCI zeigen, dass die Volatilität des „European Hotel Total Return Index“ in den vergangenen 15 Jahren deutlich geringer war als die des gesamten europäischen gewerblichen Immobilienmarktes. Die Gesamtrenditen aus Hotelimmobilien blieben auch 2008 – dem schlechtesten Jahr der globalen Finanzkrise – positiv, während gewerbliche Immobilien Verluste schrieben. „Die relative Ertragsstabilität beruht auch auf einer potenziell besseren Wertsicherung, da Hotels im Vergleich zu Büroimmobilien üblicherweise längere Mietvertragslaufzeiten aufweisen, sich häufig in zentralen Innenstadtlagen befinden und aufgrund der notwendigen, vertraglich vereinbarten, laufenden Investitionen geringe Abschreibungen und eine beständig hohe Qualität haben“, erläutert Stolfo.
Die Spitzenrendite für Vier- bzw. Fünf-Sterne-Hotels – die 52 Prozent bzw. zehn Prozent des Hotelinvestmentvolumens einnahmen – liegt aktuell bei den sieben Top-Standorten nach Colliers International im Schnitt bei circa vier Prozent, im Einzelnen:
Berlin 4,75 Prozent
Düsseldorf 4,5 Prozent
Köln 4,5 Prozent
Stuttgart 4,15 Prozent
Frankfurt 4,1 Prozent
Hamburg 4,0 Prozent
München 3,75 Prozent.
Diese gut vier Prozent sind zwar 50 Basispunkte weniger als noch vor einem Jahr, doch etwa 80 Basispunkte mehr als Büro- oder Einzelhandelsobjekte im Spitzensegment bringen. In guten B-Standorten lag die Spannbreite für Hotelrenditen übrigens zwischen 4,75 und 5,25 Prozent.
Neubauten vor allem in Berlin und München
Auf die gestiegene Nachfrage haben Projektentwickler jedoch seit etwa 2013 den Bau neuer Hotels forciert. Der Schwerpunkt lag dabei 2017 in den großen Touristenhotspots Berlin und München, wo zusammen 65 Prozent des neuen Angebots auf den Markt kamen.
Weil aber auch in kleineren Hotelmärkten die Bettenkapazitäten stark ausgeweitet werden, sieht die Deka-Studie „Hotelmarkt Deutschland“ einen zunehmenden Druck auf Zimmerpreise und Auslastung in einigen Standorten. „In Düsseldorf und Frankfurt ist es fraglich, ob die Nachfrage mit der kräftigen Angebotsausweitung Schritt halten kann“, so Studienautor Andreas Wellstein. Für Investoren ist zudem die Bewertung von Hotels aufgrund hybrider Pachtverträge mit variablen Vertragsbestandteilen und verschiedener Betreiberwechsel während des Gebäudezyklus komplex.
Hotels Fonds – offen und geschlossen
Immobilienunternehmen und Fondsanbieter haben sich auf die Nachfrage der institutionellen Investoren nach Hotels eingestellt und spezielle Hotelfonds aufgelegt.
Die Patrizia hat ihren Hotel-Invest Deutschland I bereits 2007 auf den Markt gebracht und betreut (per Ende April 2017) Hotelvermögen von über 600 Millionen Euro.
Union Investment bietet seit 2013 für institutionelle Investoren ihren Spezialfonds UII Hotel Nr. 1 an.
Auch Invesco Real Estate (IRE) hat verschiedene geschlossene Hotelfonds aufgelegt und konzipiert aktuell einen weiteren Fonds mit einer offenen Pan-Europäischen Hotel Strategie, für die IRE bereits rund 500 Millionen Euro Kapitalzusagen erhalten hat.
Der „Commerz Real Institutional Hotel Fund“ der Commerz Real KVG ist als Offener Spezial-AIF gestaltet und plant sogar ein Fondsvolumen von zwei Milliarden Euro bei einem Eigenkapital von einer Milliarde Euro in Hotels in weltweiten Metropolen zu investieren.
Hotels sind längst nicht mehr nur exotische Liebhaber-Anlagen reicher Privatinvestoren mehr.
Links zu den erwähnten Studien:
1) Union Investment + Bulwiengesa
