Nachdem im vergangen Jahr soviel Kapital in deutsche Gewerbeimmobilien investiert wurde wie zuletzt 2007, kam es zum Jahresanfang zunächst zu einer Atempause in den größten Immobilienstandorten. Aufgrund der stark gestiegenen Preisen wird es für Investoren zunehmend schwierig, in den begehrten Standorten noch Immobilien mit akzeptablen Renditen zu bekommen. LbAV-Autor Ulrich Lohrer berichtet.
Deutsche Immobilien sind unter Großanlegern weiterhin sehr begehrt. Nach einer jährlich von EY Real Estate durchgeführten Umfrage nannten 95 Prozent der Investoren Deutschland als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Büro- oder Wohnimmobilien, Einzelhandels- oder Logistikobjekte.
Befragt im „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2016“ wurden 150 Entscheidungsträger von Versicherungen, betrieblichen Vorsorgeeinrichtungen, Banken, aber auch von Immobilienaktien- und Wohnungsgesellschaften sowie Family Offices. Darunter befanden sich auch kritische Stimmen. So halten 80 Prozent der Befragten die Preise von sogenannten Core-Immobilien – also die Besten der Besten bezüglich Lage, Objektqualität und Mietverträgen – in den Top-7-Städten mittlerweile für überhitzt. Diese hat dazu geführt, dass die Nettoanfangsrendite (Spitzenrendite)1 in den Top-Lagen zum Jahresanfang 2016 weiter gesunken ist. So liegt die Spitzenrendite (bzw. der Multiplikator) laut Marktanalyst Colliers International für Büroimmobilien nun zwischen fünf (20) in Köln und dreieinhalb Prozent (28,5) in München, für Einzelhandelsimmobilien zwischen 4,2 (23,8) in Köln und drei Prozent (33,3) in München.
Viel Geld aus Übersee
Grund ist wenig überraschend die starke Nachfrage durch Käufer aus dem In- und Ausland. 2015 wurden in der Bundesrepublik über 55 Milliarden Euro in gewerbliche Immobilien investiert – das höchste Transaktionsvolumen seit 2007 und ein Anstieg gegenüber 2014 um knapp 40 Prozent. Knapp die Hälfte der Kaufsumme entfiel auf Geldgeber mit Sitz im Ausland. Mit 8,5 Milliarden Euro stammte allein ein Drittel des Auslandskapitals stammte aus den USA.
2015: Spreeboom
Unter den Standorten belegte Berlin nicht nur mit acht Milliarden in der Summe der Gesamtinvestitionen den Platz 1, sondern konnte auch den höchsten Kaufpreis einer einzelnen Transaktion vermelden:
Für 1,4 Milliarden Euro erwarb der kanadische Immobilieninvestor Brookfield Property Partners gemeinsam mit dem südkoreanischen Staatsfonds das Ensemble von 17 Gebäuden des Potsdamer Platzes von dem Offenen Immobilienfonds der SEB. „Ein derartig hohes Volumen wurde noch nie in einer deutschen Stadt verbucht“, so Timmo Tschammler, Mitglied im Management Board des Immobiliendienstleisters JLL Deutschland.
Foto: Vincent Mosch.
Großstädte mit den sonst höchsten Umsätzen – München (5,9 Milliarden Euro), Frankfurt am Main (5,7 Milliarden) und Hamburg (vier Milliarden Euro) – wurden von Berlin deutlich abgehängt. Die stärksten Zuwächse des Transaktionsvolumens wiesen nach Berlin Stuttgart mit einem Plus von 70 Prozent auf 1,7 Milliarden Euro, Köln mit 47 Prozent auf knapp zwei Milliarden Euro und Düsseldorf mit einem Anstieg der Transaktionssumme von gut 2,5 Milliarden auf.
„Großvolumige Einzeltransaktionen aber auch bundesweite Immobilienpakete und Übernahmen prägten den Markt im vergangenen Jahr“, sagt Ignaz Trombello, Head of Investment Deutschland bei Colliers International. So wechselten in Berlin der Boulevards Berlin und das Stettiner Carrée für mehr als 200 Millionen Euro und in Frankfurt die Bürohochhäuser Trianon (540 Millionen Euro) und Eurotower (480 Millionen Euro) die Eigentümer. Bei den Portfoliotransaktionen erreichte die Übernahme des Einzelhandelspakets Galeria Kaufhof einem Kaufpreis von rund 2,4 Milliarden Euro den Spitzenplatz, gefolgt vom Büroimmobilien-Portfolio der Deutsche Office für rund 1,7 Milliarden Euro durch die Alstria.
Büro vor Einzelhandel vor Hotel
In allen Top-7-Investmentstandorten waren Büroimmobilien die mit Abstand am häufigsten gehandelte Anlageklasse. Laut Colliers wurden 24,7 Milliarden Euro oder 44 Prozent des Anlagesumme des Immobilienumsatzes darin deutschlandweit investiert, gefolgt von Einzelhandelsobjekten, die Höhe von 16 Milliarden Euro (29 Prozent) den Besitzer wechselten. Weiterhin stark gefragt sind auch Hotels. Sie konnten mehr als acht Prozent des Transaktionsvolumens – also 4,6 Milliarden Euro – für sich beanspruchen. Es folgen Industrie- und Logistikimmobilien mit leicht über sieben Prozent Marktanteil beziehungsweise vier Milliarden Euro Transaktionsvolumen.
EbAV aktiv am Main
Unter den Käufergruppen gab es je nach Stadt Unterschiede. Während in Frankfurt Pensionskassen und Pensionsfonds mit einem Anteil von 16 Prozent die größte Gruppe bildete, dominierten in Berlin und Köln Vermögensverwalter und Asset-Manager (mit einem Anteil von 28 beziehungsweise 25 Prozent). In Düsseldorf, Hamburg, München und Stuttgart waren die Offenen Immobilienfonds vorherrschend.
2016: München vorn
Nach fulminanter Jahresendrallye 2015 kam es am gewerblichen Immobilienmarkt zum Jahresanfang zu der erwarteten Atempause. Mit 8,2 Milliarden Euro fiel das Umsatzvolumen im ersten Quartal 2016 nur halb so hoch aus wie in den letzten drei Monaten des Jahres 2015. Mit einer Gesamtkaufsumme von gut einer Milliarde Euro erwies sich München im ersten Quartal mit Abstand als der Standort mit den höchsten Kaufabschlüssen. Dabei schlug allein die Übernahme der BayWa-Zentrale in Bogenhausen durch WealthCap Management mit 280 Millionen Euro zu Buche. Nach dem Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2016 folgten nach München die Städte Hamburg (830 Millionen Euro), Berlin (710 Millionen Euro) und Frankfurt am Main (640 Millionen Euro).
Nach der EY-Umfrage wurde als Wunschimmobilien der Investoren in 2016 am häufigsten Büroimmobilien in Berlin (17 Prozent) und München (16 Prozent) sowie Einzelhandelsimmobilien in Hamburg (14 Prozent), Berlin, Düsseldorf und München (jeweils 13 Prozent) genannt. Weil bei dem knappen Angebot in den A-Standorten nicht alle Investoren zum Zuge kommen werden, werden die Investoren aber vermehrt in B-Standorte ausweichen müssen.
FN 1) Nettoanfangsrendite = anfängliche Vertragsmiete (Ist-Miete) pro Jahr abzüglich nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten / Brutto-Kaufpreis (inkl. Erwerbsnebenkosten). Kehrwert ist der Multiplikator.
