Die Perspektiven im Markt für europäische Wohnimmobilien sind weiterhin gut: Im größten Teilbereich, dem privaten Mietwohnungssektor oder Private Rental Sector, kurz PRS, erwarten den Anleger auf Objektebene langfristige, granulare, anleihe-ähnliche jährliche Erträge in Höhe von drei bis vier Prozent. In den letzten Jahren ist der institutionelle Markt für europäische Wohnimmobilien sowohl größer als auch deutlich liquider geworden – und er zieht weitere Anlagegelder an, erläutert Christian Eder.
Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. Verantwortlich dafür sind insbesondere säkulare Trends: Zum einen nimmt in Europa – wie auch in anderen Gegenden der Welt – die Urbanisierung weiter zu, zum anderen werden die Haushalte zwar kleiner, ihre Zahl aber steigt ständig.
Wohnimmobilien mit ihren stabilen und planbaren Cashflows scheinen sich im Laufe der Corona-Krise als widerstandsfähiger als andere Asset-Klassen zu erweisen und bleiben somit auch trotz bzw. wegen der Covid-19-Pandemie ein attraktives Investment. Hinzu kommt, dass die Reifegrade der Wohnungsmärkte in den einzelnen europäischen Ländern unterschiedlich hoch und die jeweiligen Marktzyklen unterschiedlich weit vorangeschritten sind. Eine länderübergreifende, gesamteuropäische Anlagestrategie bietet daher die Chance auf eine Outperformance und überdurchschnittliche Gesamtrenditen.
Zum Markt für europäisches Wohnen gehören viele verschiedene Arten von Wohnimmobilien, die sich in zwei Gruppen zusammenfassen lassen:
Abb.: Der europäische „Living“-Sektor – das Konzept.
Quelle: Invesco Real Estate. Stand 30. September 2020. Nur zur Illustration. Grafik zur Volldarstellung anklicken.
Der Bereich des traditionellen Wohnens umfasst „Built-to-Rent (BtR)-Immobilien“ mit einer großen Zahl an Mietwohneinheiten, was vor allem institutionellen Investoren den Einstieg erleichtert, dann „Built-to-Sell (BtS)-Immobilien“, die insbesondere in Märkten mit hoher Eigentümerquote von einer konstanten Nachfrage profitieren, und schließlich der soziale Wohnungsbau mit Fokus auf erschwinglichen Mieten.
Bei der zweiten großen Gruppe handelt es sich um Spezialsektoren mit starken betrieblichen Elementen – etwa studentisches Wohnen, Micro-Living, Co-Living oder seniorengerechtes Wohnen.
Forward Funding von traditionellem Wohnraum
Für klassische Core-Investoren sind BtR-Immobilien gut geeignet, allerdings müssen die Anleger die Anforderungen der potenziellen Mieter richtig einschätzen.
Ratsam sind aus diesem Grund moderne Wohnobjekte, die den Vorstellungen heutiger Mieter und neuesten Gebäude- und Nachhaltigkeitsstandards entsprechen, was bei älteren Bestandsobjekten oft nicht der Fall ist.
Holland Park – Diemen, Niederlande. Visuelle Darstellung des geplanten Projekts.
Quelle: Invesco Real Estate. Foto zur Volldarstellung anklicken.
An dieser Stelle stößt insbesondere der institutionelle Investor auf zwei Herausforderungen.
Zum einen sind am Wohnimmobilienmarkt die Spitzenrenditen stabilisierter Investments zunächst niedrig und liegen häufig gleichauf oder gar leicht unter denen erstklassiger Büroimmobilien.
Zum anderen sind nach wie vor nur wenig moderne Bestandsimmobilien für institutionelle Anleger in Europa verfügbar
Beide Themen löst das Forward Funding risikoreduzierter Neubauprojekte. Es bietet höhere Renditechancen und schafft den Zugang zu Objekten, die sonst kaum verfügbar wären. In den letzten Jahren entfielen rund 25 bis 30 Prozent des Transaktionsvolumens im europäischen Wohnimmobiliensektor auf Forward-Funding-Projekte.
Sonderformen erfordern zusätzliches Knowhow
Spezialisierte Immobilien für studentisches Wohnen, Micro- oder Co-Living setzen sowohl eine spezielle Asset-Management-Expertise als auch entsprechende Fähigkeiten auf Betreiberebene voraus. Sie verursachen zudem höhere, nicht umlagefähige Kosten und weisen mitunter eine stärkere Mieterfluktuation auf.
Im Vergleich zu klassischen erstklassigen PRS-Investments in europäischen Märkten bieten diese Sonderformen des Wohnens daher einen Renditeaufschlag von 50 bis zu 100 Basispunkten. Gleichzeitig muss beobachtet werden, wie sich diese Wohnformen im Zuge der Covid-19-Pandemie erholen, nachdem sich die mitunter stark international ausgerichtete Zielgruppe unter den aktuellen Reisebeschränkungen derzeit verkleinert hat.
Mit dem zunehmenden Engagement institutioneller Investoren hat sich die Liquidität im gesamten Markt für europäische Wohnimmobilien deutlich erhöht. Aktuellen Daten von Real Capital Analytics zufolge hat sich das jährliche institutionelle Transaktionsvolumen von 14 Milliarden Euro im Jahr 2010 auf 62 Milliarden Euro im Jahr 2019 weit mehr als verdreifacht.
Auch die ersten neun Monate 2020 lieferten ein starkes vorläufiges Ergebnis von mehr als 36 Milliarden Euro.
Investoren, die von der Liquidität, den verschiedenen Immobilienarten, den unterschiedlichen Reifegraden und Marktzyklen profitieren möchten, können das am besten mit einem Partner an ihrer Seite, der den gesamten europäischen Markt für Wohnimmobilien im Blick hat und vor Ort präsent ist, wie etwa Invesco Real Estate mit seinen 171 Immobilienexperten an 8 Standorten in Europa.
In seinem europäischen Portfolio mit einem verwalteten Vermögen von 13 Mrd. Euro hält das Unternehmen aktuell 38 Wohnobjekte mit 7.790 Einheiten, die einen Marktwert von 2,4 Mrd. Euro haben. Im September 2020 hat Invesco Real Estate den Invesco Real Estate European Living Fund aufgelegt, kontaktieren Sie uns gerne für nähere Informationen, wie Sie an dieser attraktiven Anlageklasse teilhaben können, um Zugang zu einem diversifizierten pan-Europäischen Wohnportfolio zu erhalten.
Der Autor ist Director European Research der Invesco Real Estate in München.
Von ihm und anderen Autoren der Invesco erschienen zwischenzeitlich bereits auf LEITERbAV:
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Pensions & Assets:
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Von Martin Kolrep, Erhard Radatz und Alexander Atobrhan, in der Tactical Advantage Vol 4, Juni 2020.
Kontakt:
Alexander Atobrhan
Senior Sales Manager
Treasury & Pensions
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EMEA 8349 / 2020
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