Logistikimmobilien:

Im Sog des Onlinehandels

von Ulrich Lohrer, München, 9. Juni 2017

Aufgrund von E-Commerce erlebt die Nachfrage nach Logistikimmobilien einen Boom. Institutionelle Investoren wollen daran teilnehmen – zumal die Renditen immer noch vergleichsweise hoch sind. Doch die Anforderungen an diese Immobilien können sich schnell ändern, die Dynamik der Entwicklung birgt auch Gefahren. Ulrich Lohrer gibt einen Überblick über die Lage.

 

Institutionelle Anleger setzen zunehmend auf Logistikimmobilien. „Die einstigen ‚Evergreens’ Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind aufgrund der Niedrigzinsphase für viele Investoren schlicht zu teuer geworden. Alternativen werden gesucht, wozu mittlerweile ganz klar Logistikimmobilien gehören“, informiert Nico Rottke, Partner bei der Ernst & Young Real Estate, in einem Beitrag zu Logistikimmobilien von Bulwiengesa.

 

Lange haben Logistikimmobilien unter institutionellen Investoren eine wenig bedeutende Rolle eingenommen – als zwar renditeträchtige, aber geringe Beimischung ihres Immobilienportfolios. Für Versicherer, Versorgungswerke und Pensionskassen, die sich mit ihrem Risikoprofil in der Regel auf Core-Objekte in den A-Städten konzentrieren, passten die oft außerhalb der Stadtzentren gelegenen Lagerhallen nicht zu ihren Auswahlkriterien.

 

Logistikimmobilie in Olching bei München. Foto: Lohrer / Immobilienreport.

 

Dies beginnt sich aus mehren Gründen zu ändern. So erlebt die Nachfrage nach Logistikflächen aktuell einen Boom, der laut Prognosen auch in den kommenden Jahren anhalten wird. Logistikimmobilien könnten aufgrund der zunehmenden Bedeutung des Onlinehandels ein Hedgegeschäft für die unter Mietdruck geratenen Einzelhandelsobjekte sein. Und schließlich werden zunehmend Spezialfonds aufgelegt, die sich auf Logistikimmobilien konzentrieren.

 

 

Renditen von Logistikimmobilien

 

Logistikimmobilien der neuesten Generation weisen laut Marktbericht „Industrie- und Logistikmärkte im Überblick 2016/2017“ von Colliers International in München, Hamburg, Rhein-Ruhr, Berlin und Frankfurt mit durchschnittlich 5,5 Prozent deutlich höhere Spitzenrenditen als Büro- (3,6 Prozent) und Einzelhandelsimmobilien (3,5 bis 4,0 Prozent) auf. 2016 sank gegenüber dem Vorjahr das durchschnittliche Renditeniveau der Top-7-Märkte jedoch um 47 Basispunkte. Ende 2012 hatte die Spitzenrendite der Logistikinvestments im Schnitt sogar noch bei sieben Prozent gelegen. Grund für den anhaltenden Renditeverfall ist die steigende Produktverknappung im Core- und Core Plus-Segment und die höhere Risikobereitschaft der Investoren. Aufgrund der größeren Investorennachfrage nach Industrie- und Logistikimmobilien erhöhten sich die Preise. Weil die Mieten nicht entsprechend anstiegen, kamen die Bruttoanfangsrenditen unter Druck.

 

Trotz erheblicher Unterschiede im absoluten Preis- und Mietniveau liegt die Brutto-Spitzenrendite für Class-A-Immobilien in den Top-Standorten ziemlich nah zusammen, da das jeweilige Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreise ähnlich ist. Die aktuell höchste Spitzenrendite weist diese Anlageklasse mit 5,6 Prozent in Berlin-Brandenburg und Stuttgart auf, während Hamburg, Köln und Düsseldorf mit 5,5 Prozent genau im Durchschnitt, das Gebiet Frankfurt-Rhein-Main sowie München mit 5,4 Prozent etwas darunter liegen. Nach Angaben von Jones Lang Lasalle (JLL) lagen die Spitzenrenditen in den sieben Großstädten jedoch lediglich zwischen 5,0 und 5,1 Prozent (Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart 5,0 Prozent, nur Berlin 5,1 Prozent).

 

 

Starke Nachfrage von Logistikflächen

 

Der Flächenumsatz von Neuvermietungen und durch Eigennutzer erreichte 2016 in Deutschland laut JLL mit 6,7 Millionen Quadratmetern einen Rekordwert. 2012 lag der Flächenumsatz noch bei 4,5 Millionen Quadratmetern. Den weitaus größte Anteil an den Logistikimmobilien nehmen dabei Neubauten ein. In den letzten fünf Jahren wurden 70 Prozent aller Flächenumsätze (Eigennutzer und Vermietungen) in der Größenordnung ab 5.000 Quadratmeter in Neubauten oder Projektentwicklungen getätigt – insgesamt 17,2 Millionen Quadratmeter.

 

Während in den Jahren 2012 bis 2014 jeweils der größte Teil dieser Umsätze auf Eigennutzer entfiel (53 Prozent bis 61 Prozent), lagen 2015 und 2016 die Umsätze mit Mietern (built-to-suit) vorn (49 Prozent beziehungsweise 54 Prozent). Umsätze in spekulativ errichteten Immobilien sind relativ gering, legten 2016 aber mit einem Anteil von sechs Prozent leicht zu (2015: vier Prozent).

 

In der Studie „Logistics – A New Hope“ prognostiziert die Ratingagentur Scope eine Verdoppelung der Flächennachfrage bis zum Jahr 2025. „Diese Entwicklung wird vor allem durch das stetige Wachstum des E-Commerce getrieben, dessen laufender Anteil von neun Prozent am Einzelhandel sich bis 2025 auf über 20 Prozent erhöhen wird. Ein weiterer Treiber ist der von Onlinehändlern benötigte größere Flächenbedarf, welcher den dreifachen Bedarf der Logistikflächen des herkömmlichen Einzelhandels in Anspruch nimmt“, so Philipp Wass, Analyst bei Scope.

 

 

Kaufvolumen von Logistikimmobilien stark angestiegen

 

Das deutschlandweite Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrieimmobilien hat 2016 laut „Logistikimmobilienreport“ von JLL mit 4,72 Milliarden Euro einen neuen Rekordwert erreicht. Das bisherige Rekordergebnis aus dem Jahr 2015 (4,1 Milliarden Euro) wurde damit um rund 15 Prozent übertroffen. Das Plus gegenüber dem Fünfjahresschnitt liegt bei 84 Prozent. Im Vergleich zum gesamten Transaktionsvolumen in gewerblichen Immobilien kamen Logistik- und Industrieimmobilien 2016 damit auf neun Prozent.

 

Nach den Transaktionen in Büroobjekten (45 Prozent) und den Einzelhandelsobjekten (24 Prozent) nehmen folglich Logistikimmobilien mittlerweile vor den gemischt genutzten Immobilien, Hotels und Grundstücken den dritten Platz ein. „Einen wesentlichen Treiber dieser Entwicklung stellt der Online-Handel dar“, erläutert Hubert Reck, Leiter der Industrie- und Logistikinvestments Deutschland von Colliers International.

 

Während im Vorjahr fast die Hälfte der Investitionen auf Portfolio-Käufe entfiel, dominierten laut Colliers International in 2016 Einzelkäufe mit einem Anteil von 60 Prozent.

 

 

Wer in Logistikimmobilien investiert

 

Laut Colliers International erwarb 2016 die Anlegergruppe der Vermögensverwalter für rund 1,4 Milliarden Euro Logistikimmobilien. Sie waren damit mit einem Anteil von knapp 30 Prozent am Transaktionsvolumen die aktivsten Investoren. Vor allem Gramercy Europe, die allein acht deutsche Logistikimmobilien von Goodman erwarb, und Geneba Properties traten als Käufer in Erscheinung. Offene Immobilienfonds, die Logistikimmobilien im Wert von 1,2 Milliarden Euro kauften, waren mit einem Anteil von knapp 26 Prozent die zweitgrößte Käufergruppe. So kaufte allein der deutsche Fonds-Initiator RLI Investors für seinen Fonds „RLI Logistics Fund – Germany I“ Logistikimmobilien im Wert von insgesamt rund 400 Millionen Euro ein. Als weitere Käufergruppen folgten Projektentwickler (rund 500 Millionen Euro), Pensionskassen (etwa 300 Millionen Euro) und Firmen (knapp 300 Millionen Euro). Zu den größten Verkäufern von Logistikimmobilien zählten demgegenüber Projektentwickler, Vermögensverwalter sowie Eigennutzer. Der Anteil ausländischer Investoren erreichte 2016 laut JLL einen Anteil von 38 Prozent des Transaktionsvolumens und lag mit 1,75 Milliarden Euro über dem Durchschnitt (1,5 Milliarden Euro) der fünf Jahre zuvor (2011-2015).

 

 

Besonderheiten von Logistik- gegenüber Büroimmobilien

 

Im Vergleich zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien fallen die Mietvertragslaufzeiten in der Logistik in der Regel kürzer aus. Nach einer JLL-Auswertung der Mietverträge, die in den „Big 5“ abgeschlossenen wurden, lag 2016 ein eindeutiger Schwerpunkte bei Drei- und Fünfjahresmietverträgen. Insgesamt fallen über 70 Prozent der Verträge in diese beiden Kategorien. Mietverträge mit Laufzeiten von zehn Jahren und mehr, wie sie von Entwicklern und Investoren meist gewünscht werden, machen nur einen Anteil von elf Prozent aus. Die höhere Rendite von Logistikimmobilien gegenüber Büro- und Einzelhandelsimmobilien ist daher auch ein Ausdruck der kürzeren Mietvertragslaufzeiten.

 

 

Welche Logistikimmobilien Investoren bevorzugen

 

Die von den Investoren am stärksten gefragte Nutzungsart war 2016 mit einem Anteil von 67 Prozent und einem Investitionsvolumen von knapp 3,2 Milliarden Euro die Distributionsimmobilie“, so Willi Weis, Leiter Industrieinvestment Deutschland bei JLL. Im Vergleich zu 2015 wurden von den Investoren im vergangenen Jahr 27 Prozent mehr Kapital in Distributionshallen investiert. Diese Art der Logistikimmobilien dient der Versorgung von Ballungsräumen und übernimmt gleich mehrere logistische Funktionen: Lagerung, Umschlag, Kommissionierung, Verteilung und Transport. Im Vergleich zu einer reinen Lagerhalle weist die Distributionsimmobilie der Metropolen deutlich mehr Tore auf, die Halle ist aber im Vergleich zu einer Umschlagshalle höher und tiefer, um so die Lagerfunktion zu erfüllen.

 

In reine Lager, Leichtindustrie- und Produktionsimmobilien wurden im vergangenen Jahr rund 1,2 Milliarden Euro und damit etwas weniger als 2015 investiert.

 

In die niedrigen, mit vielen Toren ausgestatteten Umschlagshallen, in denen die Waren aus dem Fernverkehr in den Nahverkehr durch „Cross docking“ verteilt werden, wurden 2016 zwar nur 340 Millionen Euro investiert, diese wiesen aber mit einem Plus von 27 Prozent gegenüber 2015 den größten Zuwachs auf.

 

 

Grenzen und Risiken der Anlageklasse Logistikimmobilien

 

Während der Onlinehandel zunehmend den Einzelhandel und damit die Mieten der Einzelhandelsimmobilien unter Druck setzt, bewirkt er eine steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien. Für Investoren kann der Wachstumsmarkt Logistikimmobilie daher eine Alternative oder eine Absicherung zu Einzelhandelsimmobilien sein. Allerdings wollen einige große Nutzer im Bereich des Onlinehandels sowie Logistikservice-Anbieter die Objekte nicht externen Investoren überlassen, sondern entwickeln und managen diese Logistikimmobilien selbst, um sie im eigenen Bestand zu halten.

 

Die Scope Studie weist zudem daraufhin, dass mit Innovationen wie dem Internet der Dinge, 3D-Drucker, der Automation und Robotik, dem autonomen Fahren und dem Einsatz von Dronen sich auch die Anforderungen an die Logistik- und Industrieimmobilien rasant verändern. „Logistikimmobilien, die heute noch attraktiv für Mieter sind, können bereits in wenigen Jahren die Anforderungen des Marktes nicht mehr erfüllen“, warnt Scope-Analyst Philipp Wass. Anleger, die in der Logistikimmobilie eine Alternative zu der zu künftig wohl weniger nachgefragten Einzelhandelsimmobilie sehen, müssten daher vorsichtig durch das Minenfeld des rasant ändernden Bedarfs steuern.

 

Links zu Studien:

 

Colliers International: Industrie- und Logistikmärkte im Überblick – Marktbericht Deutschland 2016/2017.


JLL: Logistikimmobilienreport, Gesamtjahr 2016, erschienen März 2017.

 

Scope Rating: Logistic – A New Hope.

 


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